Nemovitosti | Společenství vlastníků jednotek (SVJ) slouží dle § 1194 odst. 1 občanského zákoníku za účelem zajišťování správy domu a pozemku.
Co se rozumí správou domu a pozemku je blíže vymezeno v § 1189 odst. 1 občanského zákoníku. V obecné rovině se správou rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné a účelné pro řádnou péči o dům a pozemek.
Právě osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků jednotek.
V praxi se někdy vedou spory o to, kdo je v případě vad domu či jednotky oprávněn se domáhat práv z vad u soudu – zdali vlastník jednotky nebo společenství vlastníků jednotek.
Není pochyb o tom, že pokud by se vyskytla kupř. vada na společných částech domu, je k uplatnění práv oprávněno společenství vlastníků jednotek (viz § 1196 odst. 2 občanského zákoníku).
Je však v případě vady jednotky jako takové oprávněn k vymáhání práv z vadného plnění výlučně vlastník této jednotky?
Nejvyšší soud připustil i v takovém případě aktivní legitimaci k podání žaloby u společenství vlastníků jednotek, když konstatoval následující:
„SVJ podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě, že se vady budou týkat společných částí nemovité věci, ale také v případě, že půjde o vady v bytě (nebytovém prostoru), byť půjde nepochybně o výjimečnou situaci, neboť práva z takových vad bude uplatňovat zpravidla sám vlastník jednotky; praktické to však může být, bude-li se např. stejná vada týkat většího množství bytů v domě apod. Zákon tak výslovně rozšiřuje právní osobnost SVJ a umožňuje mu zastupovat vlastníky při uplatňování práv z vad nejen společných částí.“
usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, spis. zn. 26 ICdo 28/2022
Jen pro úplnost dodávám, že shora uvedený závěr nevylučuje uplatnění práv z vadného plnění přímo vlastníkem jednotky, což bude nepochybně častější postup.
Potřebujete-li právní službu týkající se vady nemovitosti nebo činnosti SVJ, rád Vám pomůžu.
# Advokát se specializací na nemovitosti, vady a SVJ | Zlín, Praha, online.
